Ακίνητα τα Ακίνητα;


Η αγορά ακινήτων σήμερα θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως ουσιαστικά νεκρή. Η ζήτηση είναι ανύπαρκτη, ενώ η προσφορά, σε μεταχειρισμένα κυρίως ακίνητα, όλο και μεγαλώνει, αφού πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να πουλήσουν απεγνωσμένα ακίνητα.
Ειδικά, η Ανατολική Αττική αντιμετωπίζει σοβαρό πρόβλημα, μια και τα τελευταία χρόνια ήταν γεύθηκε ραγδαία, αλματώδη ανάπτυξη.
Το κραχ στην οικοδομή φέρνει μείωση τιμών στα ακίνητα. Για πρώτη φορά τα τελευταία 15 χρόνια οι κατασκευαστές προαναγγέλλουν ότι θα προχωρήσουν σε μειώσεις τιμών προκειμένου να πουλήσουν το μεγάλο απόθεμα κατοικιών που έχει συσσωρευτεί τα τελευταία χρόνια και να αντιμετωπίσουν τις μεγάλες πιέσεις που δέχονται πλέον από τις υψηλές δανειακές τους υποχρεώσεις. Τις προθέσεις τους αυτές αποτυπώνουν οι ίδιοι κατασκευαστές στην τελευταία δημοσκόπηση που έγινε από το ΙΟΒΕ (Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών) για λογαριασμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στην οποία καταγράφονται οι τάσεις στον τομέα των κατασκευών. Η έρευνα αποτυπώνει τη μεγάλη κρίση που πλήττει την οικοδομή και την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, στοιχεία της οποίας είναι η πρωτοφανής καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας τον Μάρτιο κατά 50% καθώς και η ραγδαία πτώση των αγοραπωλησιών ακινήτων κατά 20% σε σχέση με πέρυσι. Αποτέλεσμα είναι το απόθεμα των αδιάθετων σπιτιών να διογκώνεται δραματικά, ενώ σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις ξεπερνούν ακόμη και τα 300.000.
Τα σημάδια της κρίσης έχουν εμφανισθεί εδώ και δύο χρόνια στην αγορά ακινήτων, αλλά για πρώτη φορά εκδηλώνονται τώρα με τόση ένταση, όπως η πρόσφατη μεγάλη βουτιά στην οικοδομή αλλά και η διάθεση που δείχνουν οι κατασκευαστές να ρίξουν τις ήδη υπέρογκες τιμές που ζητούν. Η αίσθηση πως οι τιμές των ακινήτων θα αυξάνονταν εις το διηνεκές ή εν πάσει περιπτώσει πως δεν θα υπήρχε πισωγύρισμα, δεν υπάρχει πια. Η κούρσα της περιόδου 1996-2006, όπου οι τιμές αυξάνονταν ετησίως 6,5% (βάσει των στοιχείων της Τραπέζης της Ελλάδος), φρέναρε απότομα το 2007. Έκτοτε, η αγορά ακινήτων φαίνεται να έχει εισέλθει σε μια κρίσιμη καμπή, με τη ζήτηση να πέφτει συνεχώς και τις ονομαστικές τιμές να είναι παγωμένες, δεχόμενες έντονα πτωτικές πιέσεις.
Διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές
Μπροστά σε αυτή την κατάσταση οι Έλληνες κατασκευαστές, πιεζόμενοι από τις δανειακές τους υποχρεώσεις, εμφανίζονται για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια διατεθειμένοι όχι μόνο για «παζάρια» και για κρυφές εκπτώσεις, αλλά και να ρίξουν τις ονομαστικές τιμές των ακινήτων που πωλούν. Δηλώνουν έτοιμοι να χρεώσουν χαμηλότερες τιμές στους εν δυνάμει πελάτες τους μέσα στους επόμενους τρεις μήνες, προκειμένου να αναζωπυρώσουν τη ζήτηση και να μην διογκωθούν τα προβλήματα με τον δανεισμό τους. Εφόσον η πρόθεση αυτή των κατασκευαστών που καταγράφεται στην έρευνα του ΙΟΒΕ επιβεβαιωθεί και στην πράξη θα σημάνει πτώση τιμών σε πραγματικούς όρους για πρώτη φορά από τα μέσα της δεκαετίας του ΄90.
Δείγμα της ολοένα μεγαλύτερης κρίσης στις κατασκευές, είναι και τα δώρα που τελευταίως έχουν καθιερώσει να δίνουν μαζί με την αγορά του σπιτιού αρκετοί κατασκευαστές, όπως τα έπιπλα κουζίνας και μπάνιου, το πάρκινγκ, την αποθήκη ή τις παροχές σύνδεσης με τις κοινωφελείς υπηρεσίες, προκειμένου να προσελκύσουν αγοραστές και να αντιμετωπίσουν την κρίση στην κατηματαγορά. Πρόκειται για ένα “τέχνασμα” που υιοθετούν όλο και πιο πολλοί κατασκευαστές και που σε αξία φτάνει να αντιστοιχεί μέχρι και στο 10% του κόστους αγοράς ενός διαμερίσματος, αναλόγως και του διαστήματος που αυτό έχει μείνει απούλητο. Γενικώς οι κατασκευαστές προτιμούν να δίνουν εκπτώσεις σε είδος, παρά σε χρήμα, ώστε να παραμένουν ίδιες οι ονομαστικές τιμές πάνω στις οποίες και ξεκινά το παζάρι με τους αγοραστές.
Μεταστροφή συμπεριφοράς
«Πιστεύω ότι η πτώση των τιμών των κατοικιών που θα δούμε στην υπόλοιπη Ευρώπη, και η οποία θα μειώσει το διαθέσιμο εισόδημα των Ευρωπαίων, θα επηρεάσει και τη ζήτηση για παραθεριστικές κατοικίες στη Νότια Ευρώπη, δηλαδή και στην Ελλάδα», λέει ο κ. Γκίκας Χαρδούβελης, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς. «Η αγορά ακινήτων», λέει, «υπήρξε ιστορικά η μεγάλη αγαπημένη των μικροεπενδυτών και των αποταμιευτών. Ήταν η πιο χειροπιαστή τοποθέτηση που έδινε τη βεβαιότητα ότι δεν θα χάσεις ποτέ τα λεφτά σου. Όλα αυτά όμως ίσχυαν μέχρι πρότινος, οπότε ξέσπασε η κρίση, με αφετηρία την κάμψη της αμερικανικής αγοράς ακινήτων. Αυτό που προκάλεσε η αμερικανική κρίση στην αγορά ακινήτων ήταν μια διεθνής πιστωτική κρίση, με τους όρους του δανεισμού να σκληραίνουν. Εξέλιξη που σε συνδυασμό με την αύξηση της τιμής των τροφίμων και της ενέργειας, καθώς και την οικονομική επιβράδυνση, είχαν ως αποτέλεσμα τη μεταβολή της συμπεριφοράς των καταναλωτών. Παράλληλα, έχει αρχίσει μια αντίστροφη πορεία για 14 περίπου χώρες, για τις οποίες σύμφωνα με τους διεθνείς οργανισμούς η περίοδος 1998-2006 υπήρξε διάστημα σοβαρής υπερτίμησης και μεγάλης αύξησης των πραγματικών τιμών των κατοικιών τους. Παρατηρούμε τώρα ότι ήδη σε κάποιες από τις χώρες αυτές οι τιμές έχουν αρχίσει να “ξεφουσκώνουν”. Κάμψη τιμών στην κτηματαγορά των χωρών αυτών σημαίνει ότι όσα νοικοκυριά δανείστηκαν το ισόποσο της αξίας του ακινήτου τους θα βρεθούν υποχρεωμένα να πληρώνουν υψηλές τοκοχρεολυτικές δόσεις για δάνεια μεγαλύτερα της τρέχουσας ή μελλοντικής αξίας της κατοικίας τους. Στην Ολλανδία, π.χ., τα υποθηκευμένα δάνεια για ιδιωτική κατοικία φτάνουν το 98,4% ως ποσοστό του ΑΕΠ, στη Βρετανία το 83% και στην Ιρλανδία το 70%.»
Ο Ρόλος της αγοράς ακινήτων στην Εγχώρια Οικονομία.
Την στρατηγική σημασία της αγοράς ακινήτων για την μεγέθυνση της οικονομίας και την στενή μεταξύ τους αλληλοεπίδραση επισημαίνει μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) για τον κλάδο.
Σύμφωνα με την μελέτη, για την μεγιστοποίηση των θετικών επιπτώσεων της αγοράς ακινήτων στην οικονομική ανάπτυξη απαιτείται η αναβάθμιση του κλάδου σε όλες τις εκφράσεις πολιτικής.
Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της οικονομίας όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά παγκοσμίως. Ο συνολικός τζίρος που αντιστοιχεί στην κατασκευή, πώληση και ενοικίαση ακινήτων παγκοσμίως αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% του ΑΕΠ των πλουσιότερων χωρών , ενώ οι επενδυτές έχουν πολλαπλάσια κεφάλαια τοποθετημένα σε ακίνητα από ότι σε μετοχές και ομόλογα.
Σύμφωνα με την μελέτη του ΙΟΒΕ, βάση στοιχείων Δεκεμβρίου 2002, η αξία των κατοικιών στο σύνολο των αναπτυγμένων οικονομιών αντιστοιχούσε σε 30 τρισ. Δολάρια. Από την άλλη μεριά η αξία των μετοχών και των κρατικών ομολόγων υπολογίζεται σε 20 τρισ. δολάρια ενώ η αξία των εταιρικών ομολόγων σε 15 τρισ. δολαρίων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι για τους περισσότερους από τους Ευρωπαίους και τους Αυστραλούς, η αξία των κατοικιών τους αντιπροσωπεύει περί το 40% έως 60% του συνολικού τους πλούτου ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τους Αμερικάνους διαμορφώνεται στο 30%.
Υπερδιπλασιάστηκαν οι τιμές
Σε ότι αφορά την Ελλάδα, κατά την περίοδο 1995-2004 οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν. Στο σύνολο της χώρας οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 134% την τελευταία δεκαετία ενώ την περίοδο 1999-2002 κατεγράφησαν οι υψηλότερες αυξήσεις, εξέλιξη που αποδίδεται τόσο στην χρηματιστηριακή άνθηση όσο και στην σημαντική μείωση των επιτοκίων.
Στην περιοχή των Αθηνών οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 164% με μεγαλύτερη ένταση την περίοδο 1999-2002 ενώ στις λοιπές αστικές περιοχές σημειώθηκε αύξηση τιμών κατά 111%.
Ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών στο σύνολο της χώρας επιβραδύνθηκε στο 2,2% στους πρώτους εννέα μήνες του 2004 από 6,2% την περίοδο του 2003. Σ την Αθήνα στο εννεάμηνο του 2004 οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν μικρή πτώση της τάξης του 0,9% από 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2003.
Σε ότι αφορά τις τιμές των ενοικίων, στη μελέτη του ΙΟΒΕ επισημαίνεται ότι αυτές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής, ενώ πολλές φορές το εύρος των τιμών είναι μεγάλο ακόμη και εντός της ίδιας περιοχής. Οι πλατείες, οι δρόμοι, τα πάρκα, η εύκολη μετακίνηση μεταξύ άλλων κρατούν τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα. Η παλαιότητα των κατοικιών, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία και οι ανέσεις που προσφέρουν αποτελούν επίσης καθοριστικούς παράγοντες για το ύψος των ενοικίων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση τιμή στο σύνολο της Αττικής κινείται από 6 ευρώ/τμ μέχρι 16,5 ευρώ/τμ. Αν συγκριθεί όμως η φθηνότερη με την ακριβότερη τιμή παρατηρείται μία διαφορά 27,5 ευρώ/τμ. Οι πιο ακριβές περιοχές βρίσκονται κυρίως στο κέντρο γύρω από τον άξονα της οδού Βασιλίσσης Σοφίας και το Προεδρικό Μέγαρο όπου εντοπίζονται ακίνητα ιδιαίτερης χρήσης όπως πρεσβείες. Ακριβές περιοχές είναι επίσης η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Κολωνάκι, η Πλάκα και η Φιλοθέη. Από την άλλη πλευρά στις φθηνότερες περιοχές συγκαταλέγονται αυτές στον άξονα της οδού Πατησίων, το Μενίδι, το Περιστέρι κλπ. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων δεν οφείλεται σε αντίστοιχη αύξηση του κόστους κατασκευής τους, καθώς την περίοδο 1997-2001 η αύξηση του κόστους κατασκευής των κτιρίων ήταν της τάξης του 4,4%. Είναι κατά συνέπεια προφανές ότι στην περίοδο αυτή δημιουργήθηκαν αυξημένα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές κατοικιών. Το 1998 και το 1999 ο αριθμός των προσφερόμενων κατοικιών αυξήθηκε 13,4% και 23,9% αντίστοιχα. Το γεγονός αυτό περιόρισε το μέγεθος της αύξησης των τιμών αλλά η μεγάλη αύξηση της προσφοράς δεν συνεχίστηκε το 2000 (παρατηρήθηκε αύξηση της προσφοράς κατά 5,5%). Η μείωση του αριθμού των προσφερόμενων κατοικιών κατά 37% το 2001 αποτέλεσε παράγοντα περαιτέρω αύξησης των τιμών.
Οι τοπικοί παράγοντες του κλάδου μιλούν:
Ο κ. Αθανάσιος Ζηρογιάννης, ιδιοκτήτης της ομώνυμης κτηματομεσιτικής εταιρείας: «Δεν υπάρχει καμία αμφιβολία πως η αγορά κατοικίας διαδραματίζει έναν εξαιρετικά σημαντικό ρόλο στην πορεία της πραγματικής οικονομίας συνολικά. Πέρα από το τεράστιο ρόλο στην πορεία της πραγματικής οικονομίας συνολικά. Πέρα από ο τεράστιο ειδικό βάρος που έχει η ίδια, συνδέεται και με πολλές άλλες αγορές, όπως αυτή των υλικών κατασκευής, των επίπλων, των οικιακών συσκευών κλπ. Και έτσι η βαρύτητα της στην πραγματική οικονομία πολλαπλασιάζεται. Συγχρόνως, αν αναλογιστούμε και τους φόρους που η εκάστοτε κυβέρνηση επιβάλλει στην οικοδομή, άμεσους και έμμεσους, θα κατανοήσουμε καλύτερα το ρόλο που διαδραματίζει στην οικονομία του κράτους.»
Μια κύρια λύση που προτείνει να υιοθετηθεί από την κρατική μηχανή είναι «η μερική ή και ολική κατάργηση του «Πόθεν Έσχες», έστω και βραχυπρόθεσμα, έτσι ώστε να πυροδοτηθεί η απόφαση του καταναλωτή να προβεί σε κάποια κίνηση.» Και καταλήγει ότι αν δεν επιτευχθεί ανάκαμψη, τότε το αποτέλεσμα «θα είναι η ολική μεταφορά κεφαλαίων σε άγνωστους ή γνωστούς προορισμούς του εξωτερικού και τελικά , αυτό θα είναι η χαριστική βολή και το ολικό πάγωμα της κτηματαγοράς.»
Ο κ. Γιώργος Λουκάτος, ιδιοκτήτης Τεχνικής Εταιρείας και Κεντρικός Αντιπρόσωπος Πυριμάχων Υλών: «Το πάγωμα της κτηματαγοράς είναι αισθητό στην περιοχή της Ανατολικής Αττικής, μια και είναι μια περιοχή όπου ο κλάδος λειτουργούσε δυναμικά. Οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, η εφαρμογή του ΦΜΑΠ και το «Πόθεν Έσχες» είχε σαν αποτέλεσμα οι εισφορές να επηρεάσει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας, καθώς και τον απλό πολίτη. Το θετικό είναι ότι η επικείμενη αύξηση των Αντικειμενικών αξιών, που θα ίσχυαν από την αρχή του νέου έτους, αναβλήθηκε για έξι μήνες και αυτό ελπίζουμε ότι θα δώσει μια ανάσα στον κλάδο μας.
Στην Ραφήνα, παρατηρήθηκε πάγωμα και από την αναστολή ένταξης στο σχέδιο πόλης της περιοχής στο Κόκκινο Λιμανάκι.»
Ο κ. Γιώργος Γκινοσάτης, Αντιπρόεδρος Συλλόγου Μηχανικών Αρτέμιδος : «Η πόλη μας η οποία, βασίζει την οικονομία της σε τρείς κυρίως τομείς, στην οικοδομή, στον εποχικό τουρισμό και στο λιανικό εμπόριο, ένιωσε σχετικά γρήγορα τις δραματικές αλλαγές. Η λειτουργία του Αεροδρομίου, η κατασκευή της Αττικής Οδού και η μαζική μετακίνηση πληθυσμού προς την Ανατολική Αττική σε συνδυασμό με την φτηνή σχετικά γη στην Αρτέμιδα, συνετέλεσαν ώστε η πόλη μας να κατέχει τα πρωτεία στην Αν. Αττική όσον αφορά την οικοδομική δραστηριότητα.
Από το 2008 όμως αρχίζει μια πολύ μεγάλη μείωση του αριθμού των αδειών που εκδίδονται στην Αρτέμιδα. Επί πλέον, επειδή σχεδόν το σύνολο των οικοδομών στην περιοχή μας κατασκευάζεται με δανεισμό από τις τράπεζες και οι τράπεζες ως γνωστόν έκλεισαν τη στρόφιγγα των κατασκευαστικών δανείων, ακόμη και αν κάποιος έχει εγκεκριμένη άδεια, αδυνατεί να προχωρήσει στην κατασκευή του σπιτιού του ή της επαγγελματικής του στέγης.
Όλοι οι απασχολούμενοι άμεσα η έμμεσα στον τομέα της οικοδομής, μηχανικοί, υπάλληλοι τεχνικών γραφείων, εργολάβοι, τεχνίτες, εργάτες, προμηθευτές υλικών, μεσίτες, συμβολαιογράφοι κ.λ.π., είτε δεν έχουν καθόλου δουλειά είτε υποαπασχολούνται σε τέτοιο βαθμό που αν συνεχιστεί το φαινόμενο οδηγούμαστε σε μεγάλη αύξηση του ποσοστού ανεργίας και στην αδυναμία διατήρησης πολλών μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων. Η πτώση της οικοδομής έχει αλυσιδωτές αντιδράσεις και στις υπόλοιπες οικονομικές δραστηριότητες. Ο τζίρος των μαγαζιών δεν εξασφαλίζει ούτε τα λειτουργικά έξοδα, οι ταβέρνες, τα μπαρ, οι καφετέριες βλέπουν την πελατεία τους να μειώνεται δραματικά, τα λουκέτα έχουν αρχίσει να μπαίνουν σε πολλές επιχειρήσεις.
Δυστυχώς η τοπική κοινωνία και οι Αρχές της πολύ λίγα μπορούν να κάνουν σ’ αυτήν την κατεύθυνση.»
Πρόκειται για ένα πολύ σοβαρό θέμα, για το οποίο μόνο η κυβέρνηση μπορεί με συγκεκριμένες ενέργειες να τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Ας ευχηθούμε ότι θα αποδείξει ότι έχει την βούληση να το κάνει.
Share Share

Τα σχόλια δικά σας...

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s